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【新大陆 | 地产学堂】第一章 做开发你必须知道的事!

澳洲新大陆地产项目开发管理部,为投资人确您的投资收益最大化,以及在项目中为您层层把关,全权管理您的开发投资项目!!!

越来越多的华人新移民开始投入澳洲地产开发行业,从事一些中小型地产开发。据统计,华人投资在首次进行独立小型开发中真正实现盈利的比例不及一半!!!
下面我们就来罗列一些开发过程中常见的误区:

土地勘查

澳洲每一块土地都有着其特有的属性和开发限制!政府会按照条文规定进行审批,许多人在买地的时候只看到了土地的大小、长宽、位置等面积因素,对于土地的许多开发限制完全不了解,而这块土地的开发价值,这些规划限制才是起到了决定性的作用。

除了这些限制以外,还需要了解开发地块儿周围的环境,以及地块上绿化植被等因素,例如树木的影响,不光是拟定购买地块上的树要查看清楚(可向当地市政厅咨询是否是属于保护类树林),还需要知道邻居家的大树是否在边界上,马路上的树是否影响到拟定申请的车道等,都需要查看和考虑,这些因素都会影响到开发项目的成本和产出价值。

项目预算

在澳洲从事土地开发的门槛并不高,但并不代表项目开发可以任意进行。澳洲的地产开发市场非常成熟,且有着相当严格的法律约束,因此专业的项目开发者也不少,竞争异常激烈,在这样的情况下,准确可靠的项目预算、精细的项目管理以及符合预期批文申请,有效的成本控制可以说是项目成功的关键!
谈到预算,很多人都觉得不就是地价成本、建筑成本、设计成本而已吗?!NONONO!从我们以往遇到的案例来看,很多投资者做的开发预算,简单粗犷,少预估很多开支成本,比如税收、销售成本(佣金和广告)、政府征收的公共区域项献费、项目管理费、建筑不可预见性成本、交割费用、法务费用等等都是比较容易漏算的。最终投资人会发现扣扣减减之后,项目利润竟所剩无几。。。

另外,有些会高估开发项目的销售价格,很大一部分投资者在预估售价的时候加入了房价增长因素,但澳洲与中国不同,房价的增长可以在一个相当长的时间内持续。澳洲的房价及容易受到银行利息、汇率、就业市场等经济大环境的影响,算上增长因素的预算在市场环境好的情况下是可行的,但就目前的环境来看,澳洲经济不起伏的预期是难以估摸的,高估的房屋价格与增长会直接导致错误决定,从而高价购地!

高价买地

高价买地是华人开发市场的一个典型现象,造成的原因很多,上述涉及的两点也是重要的原因。此外,我们想提及另外两点,一是只买在华人集中和喜欢的区域。由于许多华人不懂本地地产市场,英文能力又相对有限,做房产开发还有玩票性质,所以只去购买华人喜欢的或者聚集的区域土地。由于求大于供,导致大量土地价格攀升,从而造成高地价的现象!但由于经济原因,房价并未达到地价相当的增幅,短期来看很多高价购买地块很难开发盈利。原因二,华人开发大多单打独斗,缺少专业知识和专业支持,对于地块产出和市场预期太乐观,再加上不少拍卖时赌气争输赢心态,大力抬高地价,最终导致成本过高,无利可图。
开发容易、挣钱不易、不可过高价购地!!!
在此我们需要做个预警,以墨尔本东部很多区域为例,地价成双位数增长,目前房价增长稳定但缓慢,又因为批文等因素,房价增长的反应较为滞后,但即使到了这反应期后,房价也并不一定会到达地价原有增幅,直接结果则是开发项目利润达不到预期,如有意外恐怕是做慈善式的为人造房!

因此,各位在购买土地过程中要谨慎,做好必要的成本控制和预算、地块背景调查等必备的开发条件,充分考量,并需要在专业团队的支持下,才能成功运作为一个尽善尽美的开发项目!

新大陆 | 结语:

购地是整个项目开发过程中最早也是极为重要的一个环节。土地成本的控制以及土地属性的调研深度,直接影响项目的走向及最终利润最大化的程度。作为新入市场的华人投资者,在不具备相关行业基础知识与经验的情况下,应当及早寻求专业的第三方独立管理平台介入调研、提供辅助,才能规避在拿土地过程中产生的风险,实现合理预期的项目盈利。

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