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【新租赁 | 一封写给房东的信】在澳洲做房东你必须知道的几件事

随着这几年中国投资者在澳投资房地产的数量增加,越来越多的新晋中国房东正准备出租自己的投资房产,小编特别撰写这篇帖子告诉各位新晋房东一些必须知道的事情,以及中澳租赁不同之处!
下一期我们会编辑一篇关于租客的文章供各位在澳房客了解当地的租赁事宜!敬请期待!

中澳租赁大不同

出租房屋的要求

澳大利亚政府规定,凡是出租的房屋必须带有一些基本设备,如门窗、安全门、卫生间等,另外出租房屋的天花板上必须装有烟雾报警器;
中国在这方面没有明确规定,出租房屋可以是毛坯房。

房屋租客的选择

虽然两国房东通常都是以租客的经济实力为准则,但是澳洲房东或者澳洲租赁中介选择租客的时候会更多的对租客之前的租房经历和现有的收入进行查证,例如需要申请人提供之前几次租房经历的地址及租赁中介的电话,还有申请人的工资证明和公司信息进行确认核实,经过筛选和证实再由房东选择最终的房客,这样做能够更好的保障房东的租金收入!

房租押金的管理

维多利亚政府规定房东或租赁中介收到房客押金之后需要在政府官方机构RTBA(Residential Tenancies Bond Authority)登记并由此机构出示押金收据及租金、租期、房客信息等具体租赁信息 ;最后租赁结束,房东或租赁中介检查完毕之后也是由该机构退还押金给租客,这样的规定同时确保了房东和房客双方利益和公平性。
在中国一般押金都是由房东自己保管,也是由自己退还租客。

出租房屋的委托

在澳大利亚大多数房东会选择租赁中介全权管理自己需要出租的房屋,一来可以更加轻松的打理投资房;二来租赁中介更加了解当地法律,遇到麻烦和纠纷时可以从专业的角度解决问题;澳洲租赁事宜相对比较复杂,法律法规比较严谨,通过专业的租赁中介出租房屋可以更好的避免不必要的麻烦,也可以更高效的提高ROI(租金收益率:Retrn on Investment)。
澳洲租赁中介的管理范围包括:房屋招租广告、房东及房客档案管理、法律文件处理、每月分析报告、房屋定期检查、退房管理、房屋维修和法庭仲裁,针对海外房东有些租赁中介还提供费用代付的服务;一般管理费用为每月租金的5%~7%。

出租房屋的步骤

无论是选择自行出租房屋的房东还是委托租赁中介管理,都需要根据澳大利亚租赁法律执行,不受法律保护的租赁有时会带来严重的后果!
澳大利亚每个州的租赁法规有所不同,需要根据你出租物业所在的城市具体对待,小编整理的租赁事宜是针对澳大利亚维多利亚州所撰写的!
委托租赁中介管理出租房屋的房东只需要做步骤1即可!
自行管理出租房屋的房东需要做步骤2至步骤7!

1. 房东与租赁中介签署授权 Authority

如果是选择交由房屋租赁中介管理投资房出租事宜,需要与中介签订租赁授权协议,有些中介会自己拟定,有些中介会向REIV(维州房产协会)购买官方版本,协议一式两份,中介和房东各持一份。
如果是自行打理出租房的房东可以忽略这一步直接进行下一步。

2. 编辑房屋招租广告 Advertising

如果是选择交由房屋租赁中介管理投资房出租事宜的房东从签署授权之后就再也不需要做其他的事情了,租赁中介会全权处理之后所有相关事宜,你只需要挑选房客即可!
一般中介会在Domain和Real Estate的当地网站编辑招租广告,也会在一些华人网站和平台上发布招租信息。广告内容包括房屋文字介绍、图片编辑、看房时间和联系方式。
自行打理出租房的房东也是根据房屋状况编辑招租广告,需要表明你出租的房屋是哪类房型(公寓/平房/联排别墅/独栋别墅,以及分租/整租),还有具体地点、房屋特征、租金情况和联系方式。

3. 安排固定看房时间 Open for Inspection

根据广告上公布的看房时间,租赁中介会在出租房内接待所有看房者,每次看房时长一般在半小时左右,看房期间可为看房者做简单的房屋介绍,并且向有意者提供申请表格。
自行打理出租房的房东相对时间比较自由,可以根据看房者的时间自行预约看房时间。

4. 筛选并核实申请人信息 Application

这一部分租赁中介会比较严谨的核实信息,每位申请人需要提供申请表格的同时,还有护照/驾照、银行信件/政府信件、过往租房经历的信息及联系方式、收入证明/银行存款等资料,中介需要通过打电话或者其他途径进行信息核实,筛选掉部分经济来源不稳定或者有过不良记录的申请人,筛选过后由房东决定房客!

5. 双方签署租赁合同 Leasing Agreement

房东选定房客后双方需要签署租赁合同,同样也是一式两份,版本也分REIV官方版和租赁中介拟定版,合同签订之后租房双方需要严格按照合同约束,如有提前结束租期、拖欠租金、破坏房屋等行为,都需要根据合同进行赔偿和处理!
合同内容包括房东、租赁中介以及房客信息,房租金额,租赁期限,交租时间等等。

6. 押金支付和管理 Rental Bond

按照维州租赁法规定,无论是中介授权管理或者自行租赁房屋,都需要将押金交由RTBA管理,通常押金为一个月的租金。
在房客搬进房屋之前需要支付第一个月的房租,通常是银行转账至租赁中介的信托账户(Trust Account)或者由中介直接扣款。

7. 一些交接事宜 Condition Report

租赁中介会在租客搬进房子之前做一份详细的房屋评估报告,其中包括所有电器是否正常工作、墙壁地板门窗等是否有损坏等等,以及复印和扫描交给房客的所有物件,例如钥匙、门卡等,等租客搬进出租房之后也需要完成同样的一份房屋评估报告,确定与中介评估的结果一致并签字确认。

房东需要知道的一些事:

1. 房东有承担物业维修的责任:修理责任分为紧急修理 (爆水管、天花板严重漏水、漏电等) 和一般修理 (除紧急修理和租客自己损坏以外)
2. 房东需要支付出租物业的维修费(如有需要)、物业费、市政费和污水排放费
3. 房东需要购买业主保险 (Landlord Insurance),不是强制性购买的保险,但是一般都会建议房东购买,一般可保由意外引起的物业损坏、房客违约不交租金等,四大银行都有此类保险可以选择
4. 房东有检查出租物业的权利:在特定情况下,房东和租赁中介有权入屋检查,但需要提前书面通知租客,例如半年一次固定检查、业主需要给物业估价等等
5. 房东和租赁中介可在租客拖欠租金14天之后书面要求租客搬离物业 (Notice to Vocate)

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